李宇嘉（广东省住房战略商讨中心首席商讨员）

　　刚刚畴前的11月份，一线城市新址或二手住房交游量均创下连年来少有的高位。北京住建委数据显露，11月北京二手住房网签18763套，创下近20个月新高，同环比差异增长49.6%和8.0%；11月上海二手住房成交2.43万套，创下近44个月的新高；深圳贝壳商讨院统计，11月深圳新址住宅成交8734套，同环比差异增长158.9%和86.8%，创下2021年2月以来新高，深圳二手房成交8199套，同环比差异增长103.8%和14%，创下2020年10月以来新高。

　　值得谨慎的是，除了交游量创阶段性新高，还有一个很紧要的特征，即交游热度在10~11月均得以保抓，以至11月份比拟10月份还有升温。凭据中指院的统计，11月份一线城市新址成交环比增长9.7%，同比增长49.4%，二手住房成交环比增长10.6%，同比增长65.8%。而本年5月份的“5.17新政”（按揭首付和利率同步下调）以及更早前的2023年8月底以“认房不认贷”为主的新政，在战略落地一个月后，其效应均出现衰减。

　　这次被称为“9.29”的新政，其遵循不仅在第二个月仍保抓较高的热度，何况从近期现场认购（最先于网签1~2周）来看，瞻望12月份的交游一经保抓一定活跃度。以深圳为例，11月深圳新址住宅认购9986套，而网签为8076套，二手住房认购8500套，而网签为7125套。这意味着，部分认购将回荡为12月份的网签量。从11月下旬的带看和认购看，活跃度仍较高，加上利好较大的“减税新政”12月1日起成效，瞻望12月份住房交游仍在高位。

　　市集能保抓热度，与“有用落实存量战略，加力股东增量战略落地见效”的纾困新逻辑关联很大，即战略利好抓续开释，在“降门槛、降资本、提预期”变成近似效应。11月份，当然资源部发文，地点政府可哄骗专项债券收回收购存量闲置地皮；财政部等三部委发文，享受1%低税率优惠的面积设施由90泛泛米提至140泛泛米，相应的交游税率全面调降。地点层面，北上广深取消芜俚住宅设施，广州发布购房落户，多城进步公积金贷款额度等。

　　相等是，取消芜俚住宅设施带来的减税效应，对改善型需求在资本上有少至几万元，多至十几万元、几十万元的资本省俭，径直带动大户型、高总价房屋的交游增长。比如，凭据深圳最大中介机构乐有家的统计，11月份总价1000万~1500万元的二手住房交游占比从9月的6.6%增至8.3%，1500万元以上占比从9月的2.1%增至4.7%；800万~1000万元占比9月加多近2个百分点。换房需求也带动刚性需求，500万元以下占比尽管有下降，但十足交游边界赫然加多。

　　一线城市的放射下，加上战略抓续纾困，商品房市集热度驱动向二三线城市传导。凭据中指院的统计，11月份二线代表城市新址成交同环比差异增长19.3%和23.8%，其中成齐、武汉等环比涨幅超50%，温州、苏州、宁波等同比涨幅超20%，三四线代表性城市同环比则均着落；二手住房方面，11月份二线代表城市成交同环比差异增长20.1%和14.1%，其中成齐、杭州、厦门环比增长超20%，同比增长超30%；三四线代表城市同环比差异增长4.8%和3.6%。

　　还有一个显耀变化，即部分城市二手住房挂牌量驱动减少。凭据冰山指数的数据，11月份20个重心城市二手住房挂牌量下降3%，其中成齐、东莞、厦门、武汉、南京挂牌量下降最先10%，佛山、宁波、北京、青岛、广州下降最先5%。挂牌量褂讪或下降，这是一个紧要信号，有助于从源泉上褂讪住价钱体系。10月份，70城各线城市住宅销售价钱环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，市集预期进一步改善，瞻望11月份价钱止跌的趋势更赫然。

　　从交游量增长的城市来看kaiyun体育，基本上齐是围绕一线城市的三多量市圈，以及二线热门城市。笔者觉得，一二线热门城市以及围绕它们的齐市圈，孝顺了商品房交游量60%以上的份额。褂讪住这些区域的商品房体量，世界市集的基本盘就褂讪住了。值得谨慎的是，近期各地齐在强化“强省会”成立，资源驱动向省会城市积蓄，后者在产业、东说念主口、管事上的上风愈加卓著，商品房市集的活跃度、刚需和改善的轮回也将会更赫然，世界商品房止跌回稳的基础愈加塌实。